Свой дом – индустрия, а не мечта

Общее личное жилищное строительство реально лишь на базе стройиндустрии

12 октября в Совете Федерации в режиме видеоконференции прошел «круглый стол» на тему «Перспективы развития промышленного способа строительства личных жилых домов».

Провел заседание 1-ый заместитель председателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий. А его участниками стали сенаторы, представители Минстроя, Минпромторга, Минсельхоза, ДОМ.РФ, ТПП РФ и НОСТРОЙ, научных и публичных организаций, экспертного общества.

Аркадий Чернецкий сходу отметил, что у личного жилищного строительства есть большой потенциал для роста, оно способно сыграть существенную роль в достижении мотивированных характеристик государственного проекта «Жилище и городская среда». ИЖС в последние годы активно развивается, в связи с этим оно стало одним из драйверов отрасли. Так, в 2019 г. объем ИЖС вырос на 18,8% и достигнул 38,5 млн кв. м. А в рамках нацпроекта из 120 млн кв. м к 2024 г. на ИЖС должно приходиться 40 млн кв. м.

При всем этом, как выделил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, прирастить объемы строительства до 120 млн кв. м жилища раз в год нереально, не развивая ИЖС. Потому паспорт нацпроекта «Жилище и городская среда», вероятнее всего, будет скорректирован. Так, в ближнем будущем мотивированные характеристики ИЖС, по-видимому, будут увеличены как минимум на 10 млн кв. м к 2030 г.

Но есть ряд причин, которые сдерживают развитие ИЖС. Сначала это очень маленькое количество реализуемых всеохватывающих типовых проектов строительства личных жилых домов. Почти всегда их строительство и обеспечение нужной инфраструктурой ведется гражданами за счет собственных средств, а время от времени и своими силами, что приводит к разнородности застройки. Не считая того, на плечи собственников ложится также обеспечение домов и участков инженерной и транспортной инфраструктурой, что наращивает издержки и увеличивает риск нарушения градостроительных норм.

Также сдерживает личное строительство неразвитость и недостающее проникновение ипотечного кредитования на рынок ИЖС. Предпосылки тому – наличие больших кредитных рисков, обусловленных низкой ликвидностью личных домов как предметов залога. При всем этом фактически у всех больших русских банков имеются ипотечные программки на приобретение готовых особняков и таунхаусов, также на их строительство. Но предусмотренные в этих программках ставки ипотеки и начальный взнос, обычно, выше используемых при кредитовании приобретения жилища в многоквартирных домах. А банки не желают выдавать такую ипотеку, так как личный дом как залог оценивается низковато.

По воззрению Никиты Стасишина, сейчас роль банков в этой сфере мало, у их нет ни адекватных ипотечных программ, ни системы оценки проектов в секторе ИЖС. А это – значимый тормоз развития личного жилищного строения.

На текущий момент объем кредитования объектов ИЖС составляет наименее 1%, в то время как в многоквартирном строительстве более 50% сделок осуществляется с внедрением ипотечных средств. И можно делать все, что угодно, но пока банки не научатся принимать и принимать на шаге стройки предмет залога в виде домокомплекта, развитие личного жилищного строительства без ипотеки двинуть не получится. Потому фабрики и домостроительные компании, которые занимаются ИЖС, должны быть верно оценены банками.

Минстрой Рф, со собственной стороны, делает все, что необходимо, и готов к хоть каким диалогам – уже нужно перебегать от слов к делу. Потому, по воззрению Аркадия Чернецкого, ипотека под строительство личного дома должна быть сравнима с кредитом на квартиру.

Для банков ИЖС – «сероватая зона»

В свою очередь управляющий аналитического центра АО «ДОМ.РФ» Миша Гольдберг посмотрел на эту делему с позиции банков. Так, по его словам, сейчас в Рф отсутствует цивилизованное личное жилищное строительство. Схожая стройка ведется самими гражданами без эталона развития территорий и внедрения какой‑либо системы, и в этом основная неувязка. Вот поэтому банки недостаточно интенсивно кредитуют ИЖС: дома, которые возводятся без типовых решений, еще наименее ликвидны по сопоставлению со стандартными многоквартирными домами.

Сам же «ДОМ.РФ» уже реализует пилотную программку по кредитованию ИЖС в зонах всеохватывающей застройки. Так, не так давно были значительно усовершенствованы условия этой программки, а механизм кредитования становится очень схожим на используемый в многоквартирном строительстве по эскроу-счетам. Ставка по кредитам в рамках программки составляет от 8,6% при начальном взносе 20%, а застройщик получает средства поэтапно после выполнения значимой части работ. Значительно понизить опасности удалось за счет использования аккредитива, который выступает аналогом эскроу-счета.

Как подтвердил член Публичного совета при Минстрое Олег Бетин, до сего времени не найдено решений для взаимодействия банков по вопросу ИЖС. Для их критично отсутствие рынка девелопмента в ИЖС. Ведь дома в главном строятся хозспособом – с кем ассоциировать, кого рассматривать и как оценивать? И сейчас это белоснежное пятно, цивилизованных решений для развития промышленного развития ИЖС просто нет.

Пока же даже по программке «Сельской ипотеки» более 90% сделок касаются приобретения жилища в многоквартирных, пусть часто и низкоэтажных домах. А опросы демонстрируют, что 73% обитателей желали бы иметь собственный дом либо хотя бы жить в таунхаусе. Но пока средняя высота новостроек в стране – 17 этажей, а средняя квартира – всего 45 кв. м.

Существует также и засилье «сероватых» бригад в сфере строительства личных домов, что тоже не увеличивает качество их строительства и ликвидность. Потому нужно ввести реестр компаний, работающих на этом рынке. Таким макаром, банки, убедившись, что компания включена в реестр, могли бы оценивать ее как честную и тем снижать опасности невозвращения средств заемщиком и проценты по кредиту.

Мешает развитию ипотеки на ИЖС и недостающее нормативно-техническое регулирование.

Будущее ИЖС – стандартизация и индустриализация

Естественно, кризисные явления в экономике, в том числе обусловленные пандемией новейшей коронавирусной инфекции, привели к существенному понижению спроса на жилище. И в этих критериях промышленное строительство личных жилых домов может обеспечить повышение спроса при относительно низкой себестоимости и высочайшей скорости их возведения.

Ведь принципиальные достоинства промышленного жилищного строения – это мобильность производства и возможность держать под контролем его качество на всех шагах строительства, также сокращение сроков работ и относительно низкая себестоимость. При всем этом оно должно быть больше нацелено на потребности и личные предпочтения будущих собственников жилища, в связи с чем общее создание строй модулей должно отличаться гибкостью.

И мировой опыт указывает, что это полностью решаемая задачка.

По воззрению Аркадия Чернецкого, требуется перенастроить сектор ИЖС для его развития и перевести на промышленный способ, при всем этом сразу обеспечив местности нужной инфраструктурой. А для ее строительства в рамках вкладывательных программ завлекать ресурсоснабжающие организации, предоставив им определенные гарантии. Также поддержка со стороны страны нужна и производителям домокомплектов.

В целом для развития ИЖС нужна отдельная муниципальная программка. Естественно, внедрение нового сектора всеохватывающей низкоэтажной застройки промышленным способом востребует большой работы и от регионов, и муниципалитетов. Потому нужно выявить достаточный объем земляных ресурсов и сформировать региональные программки.

И, по словам Никиты Стасишина, проект таковой программки уже разработали в Минстрое, на данный момент она проходит нужные согласования и может быть принята в последнее время.

Программкой планируется формирование территорий всеохватывающей застройки персональными домами, сделанными промышленным способом, обеспечение их инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Не считая того, будут предусмотрены льготные условия ипотечных кредитов, если дом построен по типовому проекту.

В свою очередь глава Комитета по предпринимательству в сфере строительства Торгово-промышленной палаты Ефим Басин предложил распространить на ИЖС практически все преференции, которые есть у строителей многоквартирных домов. А чтоб выполнить задачку нацпроекта, прирастить сегодняшние темпы в 1,5 раза. Высочайшие скорости возведения могут быть достигнуты только при заводском изготовлении конструкций, чтоб уйти от стиля, который получили когда-то русские сборно-щитовые дома.

Всех – в СРО!

Исполнительный директор НОСТРОЙ Виктор Прядеин предложил усилить контроль за подрядчиками на рынке ИЖС, зачем внести очередные поправки в Градостроительный кодекс, обязав компании, ведущие строительство личного жилища вне зависимости от суммы договоров, быть членами СРО. Ведь одна из главных заморочек рынка ИЖС заключается в отсутствии контроля за подрядными организациями.

Не считая того, для развития рынка нужно провоцировать региональных застройщиков, задействованных в секторе ИЖС, инфраструктурными проектами ГЧП, программкой «Стимул» и преференциями при всеохватывающем освоении территорий. В регионах хорошо было бы развивать промышленность строй материалов и домокомплектов с радиусом логистического плеча менее 250 км. Для этого правительство могло бы субсидировать переоборудование уже имеющихся комбинатов панельного жилищного строения и заводов по производству ЖБИ.

Плюс ко всему, в НОСТРОЙ считают, что мотивированные характеристики нацпроекта «Жилище и городская среда» на 2030 г. следует скорректировать, увеличив долю ИЖС до 60 млн кв. м. Также дополнить нацпроект отдельной программкой «Развитие промышленного жилищного строения и типового проектирования для личного жилищного строительства».

Посодействовать развитию рынка ИЖС могло бы и распространение опыта «дальневосточного гектара» в других регионах.

В окончание обсуждения участники «круглого стола» подготовили советы в Правительство РФ, профильные министерства, органы гос власти субъектов и органы местного самоуправления.

Так, Правительству предложено ускорить рассмотрение и принятие гос программки, предусматривающей меры по развитию ИЖС. Не считая того, разглядеть вопрос о синхронизации госпрограммы «Всеохватывающее развитие сельских территорий» с нацпроектом «Жилище и городская среда», также разглядеть возможность субсидирования учетной ставки по банковским кредитам, привлекаемым для приобретения типовых объектов ИЖС.

В то же время Минстрою рекомендовано создать методические советы по проектированию типового личного жилища и каталог стандартных проектов ИЖС. Также предложено разглядеть вопрос о мерах поддержки производителей домокомплектов и сформировать общедоступный реестр таких компаний.

Секатор для цветов и комнатных растений Green apple

Секатор для цветов и комнатных растений Green Apple имеет тонкие недлинные лезвия из крепкой углеродистой стали с высокоточной заточкой, позволяющей избежать разрывов стеблей и тонких ветвей. Ручки инструмента покрыты термопластичной резиной, не позволяющей ему скользить и выпадать из руки. Фиксатор закрытия размещен в нижней части рукоятей. Секатор рассчитан на обрезку ветвей поперечником до 6 мм.